中海再度布局丰台 40亿元竞得全国首个城中村改造地块

　　1月16日，北京三环内一宗地块出让，由中海以底价40.08亿元摘得，成交楼面价为5.8万元/平方米，据了解，该地块也是全国首个城中村改造项目地块。

　　记者了解到，本次出让的地块与2024年12月出让的丰台万泉寺地块直线距离仅300米，当时这一百亿级地块同样由中海以底价摘得。业内预计本次出让的地块将与万泉寺地块联合打造项目。

　　三环内上新

　　本次出让的地块为丰台区西南郊冷库及周边改造项目FT00-2404-0005地块(以下简称“西南郊冷库地块”)。

　　根据出让信息，地块位于丰台区玉泉营街道，属于丽泽金融商务区的辐射范围。纯住宅用地，无多余配建，不限地价，不设指导价，建控规模约6.91万平方米，容积率2.52，限高80米，可做高层建筑。

　　该地块交易起始价40.08亿元，前期仅吸引中海一家企业报名，最终由中海以底价摘得，成交楼面价5.8万元/平方米。

　　据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，该地块所处环线位置优越，北接京沪线，东临京开高速，南靠南三环，西挨规划中的柳村路，构成了一张紧密交织的交通网。柳村路规划作为城市主干道，宽度设定为60—70米，计划连通京雄高速市内段，旨在加强与房山乃至雄安新区的联系。项目靠近地铁10号线、19号线、大兴机场换乘站草桥站，但临近铁路可能会面临噪声的影响。

　　目前，地块周边竞品项目北京瑞府网签率超过90%，张凯说：“此时拿地能够有效补充板块库存，时机刚刚好。”

　　另外，西南郊冷库地块作为北京首批谋划的20个城中村改造项目之一，也是丰台区7个城中村改造项目之一，经过拆迁腾退改造再布局，板块界面届时将焕然一新，配套成熟度再上一个台阶。

　　据了解，该地块在规划设计上提出，项目须满足多项高标准商品住宅基本品质要求，包括绿色建筑二星级标准、实施装配式建筑且装配率达到60%即A(BJ)级、设置太阳能光伏或光热系统，多层居住建筑应采用坡屋顶形式，以及进行适老性设计等。

　　中海再度布局丰台

　　作为近两年北京供地的主力区域，丰台区2024年出让多宗优质地块，包括三环内的万泉寺、西南郊冷库、分钟寺和东铁营等地块，以及位于四环的大瓦窑和槐房新宫等地块。

　　其中最受关注的是万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0024地块。该地块位于丰台区太平桥街道，土地性质为R2二类居住用地，用地面积6.37万平方米，建筑控制规模17.83万平方米，容积率2.8，建筑控制高度80米。地块起拍价格110.54亿元，楼面价6.20万元/平方米。地块取消了地价上限，也不再设置销售指导价，是3年多来北京出现的第一个未设置地价上限和销售指导价的地块。同时也是“9·30新政”后北京市主动适应市场变化和发展需求采取的积极举措。2024年12月12日，中海以110.54亿元底价竞得万泉寺地块，楼面价6.20万元/平方米。

　　值得注意的是，2024年10月底时，丰台区政府曾与中海正式签署合作框架协议。当时，丰台区委副书记、区长初军威表示，丰台区正处于快速发展的关键时期，产业增长动能充沛，城市建设空间巨大，将以此次签约为契机，与中海建立更为紧密的联系，确保重点项目高效落地。

　　而此次出让的西南郊冷库地块即与万泉寺地块相邻，直线距离仅300米。张凯指出：“继摘得百亿万泉寺地块之后，中海再度布局不远处的西南郊冷库地块，一方面验证了2024年10月其与丰台区政府签署战略合作协议，计划深耕丰台的想法;另一方面也推测该地块将与万泉寺地块项目联合打造，北侧地块以改善大户型为主力，南侧地块做成小面积刚改产品，以多样化产品来提升市场竞争力也是不错的选择。”

　　据了解，北京市2024年接连推出3宗总价超百亿元的地块，因位置优越而备受市场关注，其中2宗均由中海竞得。除了上述万泉寺地块外，2024年11月29日，北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块，小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10、12地块，十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块正式出让，该组团地块现场获中海、华润2家竞价，最终由中海以153.32亿元竞得，溢价率0.2%。这也是北京市2024年第二宗以跨区域不同业态捆绑形式推出的地块。