北京购房首付比降至20% 历史新低

“5·17”楼市新政落地月余，各地纷纷跟进出台细则，在广州、深圳、上海纷纷降首付、降利率之后，市场对于北京细则落地的呼声不断。

6月26日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心联合发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称“《通知》”）。

在住房信贷方面，北京市此次首套和二套住房最低首付比例分别降至20%和30%，与近期上海市、深圳市调整后的水准保持一致。商贷利率调整后，首套为3.5%，二套为3.7%和3.9%，仍有下调空间。多子女家庭购置二套住房按首套标准执行。此外，北京市还对公积金贷款额度作出调整，最高可贷160万元。

据了解，今年“5·17”新政落地后，上海、深圳、广州均较快跟进落地相关举措，新房、二手房市场活跃度均有所提升，尤其是上海二手房成交提升明显。不过，北京前期仅跟进调整公积金贷款利率，购房情绪虽有提升，但整体成交量未见明显起色，尤其是新房市场。

本次北京市落地执行降低首付比例、降低房贷利率、给予多孩家庭更多政策支持、支持住房“以旧换新”等多个举措。短期来看，市场活跃度有望提升，新房、二手房链条也有望加速。

不过，与上海市相比，本次北京市限购政策尚未作出调整，业内认为未来依然有优化空间和预期，下半年随着核心城市政策效果逐渐显现，全国市场也有望逐渐筑底企稳。

首付降至二成

在首付比例方面，此次调整后，北京首套房的最低首付比例下调为20%；二套房则按五环内、外区分，购买二套住房位于五环以内的，最低首付比例为35%；购买二套住房位于五环外的，最低首付比例为30%。

据了解，自2016年“9·30”新政后，北京市对于住房首付比例分为两种情况，如果购买的是普通住房，首套房首付比例最低为35%，二套房首付比例最低为60%；如果是非普通住房，首套房首付比例最低为40%，二套房首付比例最低为80%。

去年12月14日，北京市发布多项楼市重磅优化措施，彼时，首付比例不再与普宅或非普宅挂钩，首套房首付比例统一降至30%；二套则按照城六区和郊区划分了不同的标准，城六区外的二套房为40%，城六区内的为50%。

而此次调整后，北京首套房的最低首付比例相较之前下降了10个百分点。二套房的首付标准也由按城六区内、外区分，改为按五环内、外区分。

今年4月30日，北京市曾对限购政策作出定向放松，京籍或非京籍满5年社保/个税人士可在五环外新增一套购房资格。

值得注意的是，目前首套房20%的首付比例已经是北京历史最低水平。且对于商贷和公积金贷款均适用。

此外，北京市此次新政中还提出，支持多子女家庭改善性住房需求。对京籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，此次调整与此前的限购政策放松区域范围一致，更有利于政策落实和执行。公积金贷款首付比例与商贷同步调整，有利于促进刚需和改善性住房需求释放。

房贷利率下调

在商贷利率方面，此次调整后，北京市首套房商贷利率统一调整为LPR减45个基点，根据本月的LPR，目前北京首套房利率下限为3.5%。二套房贷利率政策下限则按五环内、外区分，位于五环内的，商贷利率下限调整为LPR减5个基点，目前为3.9%；五环外的，商贷利率下限调整为LPR减25个基点，目前为3.7%。

据了解，自去年中国人民银行、原银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地纷纷下调首套房贷利率，多数城市下调或取消了首套房贷利率下限。

但北京商贷利率自2019年10月至去年12月中旬政策发布前，首套房贷利率下限一直为LPR+55BP，二套为LPR+105BP。

根据去年12月中旬的调整，首套房贷如果购买城六区内住房，为当期LPR+10个基点，当时为4.3%；如果购买城六区外住房，则为当期LPR，当时为4.2%。对于二套房贷，如果购买城六区内住房，为当期LPR+60个基点，当时为4.8%；如果购买城六区外住房，则为当期LPR+55个基点，当时为4.75%。

而此次调整，对于首套房取消了按照城六区内、外实行的差异化利率。同时，二套房的商贷利率也由原来的按照城六区内、外区分改为按五环内、外区分。调整后，北京市执行的首套和二套房贷利率与上海市基本一致。

公积金最高可贷160万

同一日，北京市住建委、北京住房公积金管理中心发布《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法》，个人购买绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑，如果申请公积金贷款，将按照标准分别给予从10万元至40万元不等的上浮额度。

据了解，目前北京公积金贷款购买首套住房，最高贷款额度为120万元，户籍所在区域外迁购房，还可上浮10万至20万元；购买二套住房政策规定最高可以贷款60万元。

此次调整后，如果购买绿色建筑，则按照所购房子二星级、三星级划分，公积金贷款的最高额度上浮分别为20万元和30万元。如果购买装配式建筑，则按照A（BJ）级、AA（BJ）级AAA（BJ）级将上浮幅度分为3档，对应的最高贷款额度上浮分别为10万元、20万元和30万元。而如果贷款购买的是超低能耗建筑，上浮额度最多，可上浮40万元。

如果同时满足多个适用条件，公积金贷款额度上浮金额还可以累加，最高可上浮40万元，但最高贷款额度不超过160万元。

值得注意的是，此次调整不区分首套房和二套房，二套房最高贷款额度为60万元+40万元上浮，即最高100万元。

此次调整对于购买新房者将从6月27日起执行；二手房将从今年10月1日起执行。据了解，今年3月1日，《北京市建筑绿色发展条例》正式施行，此次调整即为条例出台后，首个落地的配套政策。

鼓励“以旧换新”

根据6月26日发布的《通知》，近期在住建部门的指导下，北京市房地产协会、房地产中介行业协会将搭建对接平台，鼓励开发企业、经纪机构提供优质服务，实施优惠措施，支持购房家庭“以旧换新”。对居民家庭出售旧房购买新房的，中介机构将优先推动旧房交易，若成功出售后，相关订金将转为购买新房的首付款。如果一定时期内未能出售，开发商则无条件退还订金。

今年以来，全国已有多地推出住房“以旧换新”活动。根据中指监测数据，截至6月25日，全国已有超85城推出住房“以旧换新”措施，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式，分别有超30城、40城参与。本次北京市所提出的模式属于“中介优先卖”模式。

据了解，“5·17”楼市新政落地后，各地纷纷跟进出台细则，而北京市此前仅对公积金贷款利率进行下调，市场仍有不少客群处于观望状态。

记者走访了解到，近一个多月来，北京二手房成交升温，在业主继续就价格作出让步的情况下，部分刚需客群决策加速。北京住建委官网统计数据显示，5月全市二手房网签13383套，环比上月上升0.2%，同比上升3.1%。另据中指研究院监测，6月1日—25日，北京二手房签约11071套，日均环比5月同期增长2.3%，与去年同期相比增长30.5%。

而另一方面，新房市场则面临较大去化压力。二手房自去年以来大幅降价后对同区域内的新房价格也产生较大影响，多个区域新房通过推出特价房源等方式“降价促销”，部分项目降价后甚至远低于拿地时的指导价。

中指研究院数据显示，5月份北京新房成交3207套，同比下降38.6%。6月1日—25日，新房成交2512套，日均环比5月同期下降2.9%，与去年同期相比下降46.6%。

陈文静指出，近两个月北京二手房成交量整体保持较高水平，本次北京市支持“以旧换新”有望产生一定积极效果，畅通一二手链条。